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Gesetzentwurf zur Zulassungsregelung für Immobilienverwalter und Makler

Zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie am 16.07.2015 einen Referentenentwurf vorgelegt.

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Denkanstoß zum Referentenentwurf vom 16.07.2015

Der neue § 161 regelt Besonderheiten bei der Zulassung sowie Übergangsregeln. Nach Abs. 3 ist eine Genehmigung einzuholen (….). Das Gesetz beschreibt hier die WEG-Verwaltung nach §§ 26 bis 28 WEG. § 26 regelt die Bestellung und Abberufung des Verwalters – gut. § 27 enthält die gesetzlichen Geschäftsführungsbefugnisse des Verwalters und regelt im Wesentlichen die Handlungsbefugnis eines WEG-Verwalters nach Außen für die WEG bzw. die Eigentümer – auch gut. § 28 regelt dann aber den Wirtschaftsplan und die Rechnungslegung. Was soll dieser Paragraph in diesem Zusammenhang??? Die Bestimmungen über die Wohnungseigentümerversammlung (§§ 23 und 24 WEG) scheinen hier passender oder noch besser scheint es zu sein, den Bezug auf das WEG ohne Beschränkung auf einzelne Paragraphen zu wählen. Dann ist geregelt, dass der Verwalter keiner Sachkundeprüfung bedarf, wenn er die letzten 6 Jahre bereits ununterbrochen WEG verwaltet hat. Wie ist dies in Bezug auf die Sachkunde (persönliche Qualifikation) zu sehen, wenn eine juristische Person die Verwaltung tätigte (persönliche Qualifikation des Geschäftsführers oder eines Mitarbeiters??? – Was ist bei einem Verlassen der Firma durch die einzige qualifizierte Person???). Auch sollte klargestellt werden, wie es bei einer Firmenfortführung im Rahmen der Insolvenz aussieht. Hier dürfte besonderes Interesse am Schutz der Kunden bestehen, so dass diese Firmen von der Befreiung der Sachkundeprüfung ausgeschlossen sein sollten. Ein Bezug auf 6 Jahre WEG-Verwaltung scheint hier im Hinblick auf das Ziel des Gesetzes nicht vertretbar. Ganz wichtig: Was sind die Folgen, wenn ein nicht qualifizierter WEG-Verwalter zum Verwalter bestellt wird?? Sicher ist der Beschluss auf Anfechtung hin aufzuheben, da dieser nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ist dieser aber auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist auf Antrag für nichtig zu erklären?? Was ist, wenn die Grundlage für den Sachkundenachweis nachträglich, während der Laufzeit der Bestellung wegfällt?? Stellt dies einen Grund für eine außerordentliche Abberufung sowie Kündigung des Vertrages dar?? Darf der Verwalter dann überhaupt noch eine WEG verwalten oder darf dieser dann das Amt aus wichtigem Grund niederlegen?? Diese ganzen Rechtsfolgen sind nicht geklärt und sollten im Rahmen der Reformierung in das WEG aufgenommen werden (sog. Omibus-Gesetz). Insgesamt sollte natürlich jeder Verwalter über eine Haftpflichtversicherung verfügen. Diese gesetzlich vorzuschreiben und zusätzlich den Fachkundenachweis einzuführen scheint hier aber eine gesetzliche Überregulierung zu sein. Die Eigentümer sind über einen Fachkundenachweis bereits vor inkompetenten Anbietern weitestgehend geschützt. Eine zusätzliche Haftpflichtversicherung soll den Verwalter schützen und nicht dessen Kunden. Wenn hier Angst vor unlauteren oder kriminellen Machenschaften besteht, sind die aufgeführten Regelungen wohl kaum geeignet hier umfassenden Schutz zu bieten (dies geht vermutlich auch nicht). Allenfalls könnte so etwas über eine zusätzliche (Pflicht-)Versicherung der Eigentümergemeinschaften für die Schäden durch Insolvenz oder anderweitigem Ausfall des WEG-Verwalters bieten. Doch dies müssten dann natürlich die Eigentümer bezahlen, was dem Eigentümer (=Wähler) nicht zugemutet werden soll.

Vorgenanntes stellt die Meinung des Verfassers dar und ist bitte auch lediglich als diese Meinung zu bewerten. Er nimmt regelmäßig an Schulungen und Fachtagungen teil und hält auch selbst einige Schulungen für andere Verwalter im Bereich des WEG-Rechts ab. Für die IHK nimmt er Prüfungen im Bereich des WEG-Rechts ab.



Berlin, den 08.09.2015     Schuch

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